Bir gayrimenkulünüzü satmak ya da yenisini almak istediğinizde karşınızda duran en önemli soru şudur: Acaba gayrimenkulün gerçek değeri nedir? Ya teklif ettiğim talep ettiğim fiyat rayicin altında mı? Ya bu yüzden gayrimenkulümü satamazsam ya da almayı düşündüğüm gayrimenkulü elimden kaçırırsam?

İşte bu kaygılardan kurtulmanın en kolay yolu, gayrimenkulünüzü doğru bir yöntemle değerlendirmeniz veya daha da ileri giderek bu iş için bir gayrimenkul değerleme uzmanından yardım almanız olacaktır. Peki ya değerleme nedir? Yapılırken nelere dikkat edilir ve neler göz önünde bulundurulur?

Basit tanımıyla değerleme, taşınmazın projesinin ya da taşınmaza bağlı hak ve faydaların değerinin bağımsız ve objektif ölçütlere dayanarak tahmin edilmesidir.

Bugün artık ülkemizde gayrimenkul değerlerinin ulaştığı yüksek meblağlar, taşınmazların ekonomi içerisindeki yeri, finansal sektördeki önemi, değerleme kavramını özel bir konuma getirmiş ve bu konuda özel bir (gayrimenkul değerleme) uzmanlık alanını oluşturmuş durumda.

Değerleme her ne kadar gayrimenkul satışlarında kullanılıyor gibi algılansa da aslında birçok alanda kullanımı söz konusu. Zira gayrimenkul değerleme işlemi, kiraya verme işlemlerinde, yabancı kaynak kullandırmada, borçların yeniden yapılandırılmasında, gayrimenkul karşılığı teminatlı kredilerde, açık artırmalarda, tasfiye satışlarında, hurda değer tespitlerinde sigorta, vergi ve kamu yararı için bir devlet kuruluşu tarafından yapılan istimlak işlemlerinde ve bunun gibi birçok alanda kullanılıyor.

Değerleme hangi kriterlere göre yapılır?

Gayrimenkulün değerini belirlerken sabit bir bakış açısıyla oluşturulmuş bir yöntem söz konusu değil. Zira pazarın durumu, finansal maliyetler, sermaye piyasalarındaki hareketler, enflasyon, çevresel etmenler, yasal gelişmeler ve yönetim maliyetleri olarak 7 ana başlıkta toplanan riskler fiyatın belirlenmesine esas teşkil ediyor. Örneğin konutunuzun bulunduğu yerden yakın bir zamanda çevre yolunun geçeceği bilgisi, ya da bu bölgenin istimlak edileceği söylentisi, banka kredi faizlerinin artacağı ya da azalacağı yönünde bilgiler, ya da deniz manzaralı siteniz ile deniz arasında yüksek yapıların yapılması hazırlıkları, gayrimenkulünüzün değerinin belirlenmesinde önemli risk faktörleri olarak gündeme gelebilir.

Hangi yöntemlerle değer tespiti yapılıyor?

Geçmişte bir gayrimenkulün değerinin tespitinde en basit yöntem, emsal kira bedelinin 120 aylık ödeme toplamına göre bulunmaktaydı. Ancak özellikle enflasyon, çevresel faktörler vb. unsurlar bu tip klasik yöntemlerin işlevini yitirmesine neden olmuş durumda. Bugün için gayrimenkulün tespitinde genel olarak 4 farklı metot kullanılıyor. Buna göre:

Maliyet metodu: Bu yaklaşımda muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.

Pazar değeri veya emsal metodu: Emsal metodunda ise değerlemesi yapılan gayrimenkulün benzer gayrimenkullerin satış değerleri ile karşılaştırması yapılır.

Finansal metot: Bu metot ise gayrimenkulün gelecekte tahakkuk edecek gelirlerinin belirli bir ıskonto değeri ile bugünkü değerinin hesaplanması anlamına gelmektedir.

Geliştirme metodu: Geliştirme metodunda, gayrimenkulün o anki kullanımından daha farklı bir uygulamaya hizmet edecek şekilde geliştirilmesinde ortaya çıkacak maliyet ile bu geliştirmeden doğacak gelirlerin karşılaştırılması yapılır.

Değer tespiti yapılırken hangi aşamalardan geçiliyor?

Bir gayrimenkulün değer tespiti yapılma çalışmaları sırasında öncelikle gayrimenkulün yerinde incelemesi yapılıyor. Bunun ardından gelen aşamada ise gayrimenkulün tapu, imar durumu inceleniyor. Çevre rayiç değerlerinin ve bölge analizinin yapıldıktan sonra son aşamaya geliniyor ve değer tespiti yapılıyor. Değerlemenin son aşamasında fiyatlandırma aşamasına geçiliyor. Fiyat tespiti yapılırken, binanın yaşı, kalitesi ve metrekaresi, oda sayısı, arsa payının tespiti, ısınma şekli, otopark durumu, ulaşım olanakları, gayrimenkulün kat durumu, manzarası, sosyal aktivitelere erişim gayrimenkulün kiracılı olup olmadığı, yangın merdiveni vb tüm değer katıcı unsurlar dikkate alınıyor.

Uzmanlardan hizmet en doğru yöntem

Yukarıda belirtilen bakış açıları doğrultusunda ve internette yapacağınız incelemeyle elde edeceğiniz formülasyonlarla gayrimenkulünüzün değerini kendi kendinize tespit etmeniz mümkün ama özellikle son zamanlarda sayısı artan gayrimenkul değer belirleme uzmanlarından faydalanmanız, ya da bilimsel olarak emlak komisyonculuğu yapan kişilerin bilgisine başvurmanız en makul yöntem olarak görünüyor. Alacağınız uzman desteğinin fiyatları da çok yüksek miktarlar değil. Zira bugünkü piyasa rayiçlerinde alacağınız uzman hizmeti, 200 YTL mağaza, fabrika gibi gayrimenkuller içinse (1000 metrekareye kadar olanlarında) fiyat 400 civarında.

Kat mülkiyetine konu olan taşınmazlarda "ortak yerler"in kullanımı, genellikle kat malikleri arasında sorun oluşturabilen bir konu. Bir apartmanda nelerin "ortak yer-eşya" olup olmadığının tespiti önemli bir durum

Ayrıca, ortak yer kapsamında bulunan bir bölüm veya eşyanın kat malikleri tarafından hangi usul ve esaslar etrafında kullanılacağı-tamir edileceği de önemli. Binalardaki ortak yerler Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiş bulunuyor.

1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 14.11.2007 tarih, 5711 sayılı Kanun ile değişikliğe uğradı.

Kat mülkiyetine konu olan bina ve apartmanlarda "ortak yer" kavramı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4'üncü maddesinde düzenlendi. Kanunun 4'ncü maddesi, kanunda sayılanlar dışında "ortak yer"; tespitinin mümkün olduğunu da belirtiyor. Ortak yerlerin, binada kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapu memuru huzurunda resmi olarak yapılan sözleşme ile kararlaştırılabileceğini söylüyor ve bu ortak yerlerin neler olduğunu genel olarak tek tek sayma yöntemini kullanarak belirliyor.

Bu çerçevede; kat mülkiyetine konu olan bir yapının; "temelleri, ana duvarlar, avlular, tavan¬-taban, merdivenler, asansör, kapıcı daire ve odaları, genel kömürlük, ortak garaj, kalorifer daireleri, su depoları, sığınaklar, su, hava gazı, elektrik tesisleri, telefon-radyo-televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak-soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın merdivenleri... " ortak yer olarak saptanır. Öte yandan; sayılanlar dışında kalmakla beraber, apartmanın ortak kullanımı ve faydalanması için zorunlu olan bölüm ve eşyalar da "ortak yer" kavramı içerisinde değerlendiriliyor.

Ortak yerlerin ne şekilde kullanılacağı konusu Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19'ncu maddesinde düzenlendi. Buna göre, tüm kat maliklerine; ana gayrimenkulün bakımı-güzelliği- mimari durumu ve sağlamlığını müştereken koruma yükümlülüğü getirildi. Kanun; ortak yer kapsamındaki alan ve eşyalardaki "inşaat-onarım¬ı, boyama ve badana" işlerini kat maliklerinin 4/5 inin yazılı onayı ile yapabilme imkanı veriyor. Kat malikleri ortak yerlerde bireysel kararları ile değişiklik-tadilat vs. yapamıyor.

Ortak yerlerde kat maliklerinin yukarıda belirtilen değişiklikleri yapabilmeleri, 14.11.2007 tarihli kanun değişikliği öncesinde "oy birliği" şartına bağlı olarak yapılabilmekteydi. Dolayısıyla, ortak yerlerde işlem yapılabilmesi yeni değişiklik ile görece olarak kolaylaştırıldı.

Öte yandan; 14.11.2007 tarihli Kat Mülkiyeti Kanunu "ortak yerler" konusunda eski kanunda bulunmayan özel bir düzenleme de getirdi. Kanunun 19'ncu maddesinde; "ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz." deniyor.

Sığınak, kapıcı dairesi, kömürlük ortak yer sayıldığından, kiraya verilmesi oybirliği veya 4/5 oy çoğunluğu ile karar alınmasını gerektiriyor.

İpotek; bir borç için bir taşınmazın teminat olarak gösterilmesini içeren özel bir mülkiyet hakkıdır. Gayrimenkul hukuku deyimi ile "sınırlı ayni hak"tır. İpotek ilişkisi, bir alacaklı, bir borçlu ile bu ilişkiyi teminat altına alan bir taşınmazı zorunlu kılar.

İpotek denildiğinde, kural olarak; bir alacağı güçlendirmek için borçlu şahıs; kendisine veya başka bir şahsa ait taşınmazı alacaklı lehine teminat gösterir. İpotek; ancak ve kesinlikle tapuda kayıtlı bir taşınmaz üzerinde kurulabilir. Tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde ipotek kurulamaz. Ayrıca, taşınmazın, konut, arsa, arazi vb. nitelikte olması da önemli değildir.

Konunun açıklamasını yapmamız gerekirse: Alacağınız var ve bu alacağınızı çek-senet vb. belgelerle teminat altına olmak dışında, daha sağlam bir güvence arıyorsunuz. Borçlu çekini-senedini ödemediğinde, borçlunun bankada hesabı ya da adına kayıtlı taşınmazı yoksa alacağınızı nereden-nasıl alacaksınız? İşte böyle bir durumda, bir kısım tapu masraflarını göze alıp, borçluya veya onun yerine bir başkasına ait taşınmaz üzerinde ipotek hakkı kuruyorsunuz. Borç ödenmediğinde de İcra-İflas Kanunu çerçevesinde "ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi" başlatıp, taşınmazı satarak alacağınıza kavuşuyorsunuz.

Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuat uyarınca, üzerinde ipotek bulunan konut maliki, bu konutu bir başka şahsa satabilir. Satışın yapılmasını engelleyen bir yasal düzenleme bulunmuyor.

Peki, böyle bir satışın riski var mı? İpotekli bir konutun bir başkasına satılması halinde alıcı; ipotek borcunun alacaklıya ödenmemesi durumunda satın aldığı konutun icra müdürlüğü aracılığı satılmasına katlanmak zorunda kalır. Zira yeni malik, konutu ipotek hakkı ile sınırlı olarak kazanır. Bu durum; birçok yüksek mahkeme kararında " ¢€¦ Kredi borcunun teminatı olarak banka yararına ipotek edilen ve paraya çevrilmesi yoluyla takibe konu taşınmazların maliki tarafından 3'üncü şahsa satılmış olması teminat olma niteliğini ve alacaklının haklarını ortadan kaldırmaz." şeklinde ortaya koyulmuş.

Dolayısıyla, ipotekli bir konutu satmak konusunda genel olarak bir hukuki sorun bulunmuyor. Ancak, ipotek alacaklısı ile borçlu arasındaki sözleşmede bu durumu sınırlayan hükümlere dikkat edilmesi gerekiyor.

Konut edinirken, hukuksal bilgi eksikliği nedeni ile telafisi zor ya da imkansız sorunlar yaşamamak için dikkat edilmesi gereken bazı asgari hukuki koşullar bulunuyor. Bunları şu şekilde sıralayabiliriz:

Kat irtifakı kurulmuş bir binadan konut satın alıyorsanız, öncelikle kayıtlarını incelemelisiniz. Bunun için, satın almak istediğiniz konutun bulunduğu bölgedeki Tapu Müdürlüğü'ne giderek, alacağınız konutun ada, parsel numarasını belirtip, tapu kaydı üzerinde ipotek, haciz, irtifak hakları (intifa, sükna vb.) gibi konutun kullanmasını sınırlayan bir durumun bulunup bulunmadığını öğrenmeniz gerekir. Aksi takdirde, bir başkasının borcu nedeni ile satın alınan konutu kaybetme olasılığı başta olma üzere, konutun kullanımını sınırlayan birçok sorunla karşılaşma ihtimaliniz söz konusu olabilir.

Tapu kayıtları alenidir ve tüm vatandaşların sözlü-yazılı bilgi talebi başvurularına açıktır.

Kat irtifakı kurulmamış binalara ait konut alımında ise dikkat etmeniz gereken başka önemli noktalar var. Bazı hallerde, düşük fiyatla konut almak düşüncesi ile kat irtifakı dahi kurulamamış, genelde, yüklenici-müteahhit hissesine düşen konutlar, adi yazılı protokolle satın alınıyor. Bu tür bir durumda, Tapu Müdürlüğü'ne gidiliğinde, satın alınan daireye hiçbir şekilde rastlanılamayacaktır. Zira anılan ada, parselde kat irtifakı bulunmadığı için; yalnızca arsa olarak kayıt bulunacaktır. Böyle bir durumda ise konut alıcısının konut alımını nasıl bir hukuki belge ile gerçekleştireceği vb. konularda kesinlikle profesyonel yardım alması gerekir.

Kat irtifakı kurulmuş olmasına rağmen kat mülkiyetine konu edilmemiş binalara ait konut alımında ise şuna dikkat etmeniz gerekiyor: Türkiye'de konut satın alan kişilerin en sık karşılaştığı sorunların başında, binaların neredeyse yüzde 70'inde kat mülkiyetine geçilememiş olması geliyor. Bir başka ifadeyle, konut tapularının büyük bir bölümü, özellikle yeni inşa edilmiş binalarda, tapunun kat irtifak tapusu oluyor.

Konut alıcıları, Tapu Müdürlüğü tarafından kendisine malik olduğunu belgeleyen resmi senet olan tapu belgesini aldıklarında, tüm sorunlarını çözdüklerini düşünüyor. Ancak buna rağmen, yapılması gereken şey; binanın "kat mülkiyeti"ne geçip geçmediğini Tapu Müdürlüğü'ne sormak. Zira, kat mülkiyetine geçilebilmesi ancak, ilgili belediyenin binaya "iskan ruhsatı" vermiş olması ile mümkün olabiliyor. Bu husus dikkate alınmadığında, yapı müteahhidinin, "iskan ruhsatı" alması için zorunlu olan SSK, Vergi borçlarını ödemek başta olmak üzere, su, elektrik-doğalgaz aboneliği verilmemesi gibi birçok sorunla karşı karşıya kalınabilir.

Başta konut olmak üzere, her türlü taşınmaz alım satımı ve kullanımı sırasında ödemekle yükümlü olduğunuz harç ve vergiler var, yine konut başta olmak üzere, her türlü taşınmaz alım satımı ve kullanımı sırasında ilgililerin, harç, vergi gibi mali hukuktan kaynaklanan bir kısım yükümlükleri bulunuyor. Bu yükümlülüklere uyulması gerekli ve zorunlu! Bu mali yükümlülükler ile ilgili konularda yapılacak bazı hatalı iş ve eylemlerden dolayı ilgili hakkında devletin vergi ziyai, gecikme faizi şeklinde çeşitli cezalar uygulaması söz konusu olabilir.

Taşınmazlara ilişkin temel-ana mali yükümlülükler ise şunlar:

• Tapu harçları
• Emlak vergisi
• Veraset ve intikal vergisi
• Alım satımdan kaynaklanan gelir vergisi

Tapu harçları: Tapudaki işlem türüne göre (satış, bağış, trampa vs.) değişen, nisbi veya sabit (maktu) miktarlarda harç ödenmesi asıldır. Bu harçların ne oranda ve miktarda ödeneceği Harçlar Kanuna ekli 4 sayılı tarifeye göre belirleniyor. Bu nedenle, tapuda yapılacak işlem türüne göre tarifeyi inceleyerek ödeyeceğiniz mal yükümlülüğünü bilmeniz faydalı olacaktır.

Emlak vergisi: Türkiye gayrimenkul sektöründeki satış işlemlerinde, harç yükümlülüğünün tamamen alıcı üzerinde bırakılması şeklinde bir sistem olmakla birlikte, Harçlar Kanuna ekli 4 sayılı tarifeye göre, satış işleminde harcın yükümlülüğü, alıcı ve satıcı üzerinde.

Veraset ve intikal vergisi: Emlak Vergisi ile tapu harçları farklı mali yükümlülüklerdir. Emlak Vergisi, Emlak Vergisi Kanunu çerçevesinde kural olarak belediyelerce tahsil ediliyor. Emlak vergisi konusunda, özellikle miras nedeni iştirak ve mülkiyet halinde, mirasçılar bu verginin tamamından müşterek ve müteselsilen sorumlu kabul ediliyor. (Özetle, iştirak halinde mülkiyet durumunda, belediye bu vergiyi mirasçılardan herhangi birisinden tahsil etmek konusunda yetkili.)

Bir taşınmazın; miras, bağış şeklindeki işlemlerle ilgililere intikali halinde, veraset ve intikal vergisi yükümlülüğü bulunuyor.

Alım satımdan kaynaklanan gelir vergisi: Tapu harçları ödenmeden tapu sicilinde herhangi bir işlem (satış, bağış vs) yapmak mümkün değildir. Bu harçların ödenmesi, işlemin gerçekleştirilmesinin ön koşuludur. Ancak, bir taşınmazın emlak vergisinin ödenmemiş olması tapudaki işlemler yönünden, borç devam etmek kaydıyla, sınırlayıcı bir etki yaratmıyor.

Öte yandan, bir taşınmazın "emlak vergisine esas değeri" çok önemli bir konu. Tapu harçları, veraset-intikal vergileri vb. bu değer üzerinden tespit ediliyor. Tapu harçları "rayiç değer" üzerinden değil, alınan vergi değeri üzerinden tahsil ediliyor.

Ayrıca, "taşınmaz satışı" ve "taşınmazların kiraya verilmesi" durumlarında, yasal süre ve miktarlara uyması halinde, bu satış ve kiralama nedeni ile elde edilen gelir dolayısıyla ilgililer vergi yükümlüsü oluyor.

Depreme dayanıklılıkta en önemli konu zemin etüdüdür Yapının depreme dayanıklı olup olmadığını anlamak için söz konusu bina projesinin kurallara uygun yapılıp yapılmadığını analiz etmek gerekir. Bu adımdan sonra yapının inşasının proje uygunluğu kontrol edilerek zemin etüdü gerçekleştirilir. Binanın deprem dayanıklılığını test ettirmek için İTÜ (İstanbul Teknik Üniversitesi) İnşaat Fakültesi'ndeki Yapı ve Deprem Uygulama Araştırma Merkezi Müdürlüğü'ne ya da İTÜ İnşaat Fakültesi Dekanlığı'na başvurmanızı öneririz.

Öncelikle şunun altını çizmekte yarar görüyorum. Konut alırken, projenin deprem bölgesinde bulunup bulunmadığı değil, zemin emniyetine uygun temel sisteminin nasıl yapıldığı ana soru olmalıdır. Örneğin biz, Marmara Depremi sonrasında, İstanbul'un depreme en dayanıklı bölgeleri olarak tanımlanan alanlarda yaptığımız detaylı incelemelerde, önemli ölçüde hasar tespit etmiştik… Dolayısıyla temel nokta, binanın temeli ve bu temelde kullanılan sistemdir, buna dikkat etmelidir. Yapı denetimine tabi, zemin emniyetine göre temel sistemi oluşturulması, projeye uygun beton sınıflarının seçilmesi örneğin c30 beton sınıfı c35 beton sınıfı, brüt beton kullanılması, temel izolasyonu yapılması, taşıyıcı sistemde işçilik hatalarının olmaması, projeye uygun olmayan hiçbir imalatın yapılmaması, statik hesabın iyi çözümlenmiş olması, deprem güvenliği için önemli hususlardır.

Bunların dışında, konut alırken, radyal temel sistemleri konusunda uzman bir inşaat mühendisi ile inceleme yapmanızı tavsiye ediyorum. Konuyla ilgili uzman birinden danışmanlık almanız önemli bir fark yaratacaktır, eğer bu imkanlara sahip olamıyorsanız, konut alacağınız şirketin deprem öncesi ve sonrası yapmış olduğu yapıları incelemeniz sizin için bir referans oluşturacaktır.

Bu konuda, en büyük gösterge, inşaat şirketinin daha önce gerçekleştirdiği konut projeleri ve bu yöndeki referansları olacaktır. Hatta mümkünse, konutları ya da konut sitelerini yerinde görün, boş konut ya da örnek daire vb varsa, inceleyin. Bu projelerin teknik şartnamelerini temin edip, bitmiş konutlarla karşılaştırın. Şirketin neleri taahhüt ettiğini ve hangilerine uyduğunu inceleyin. Sektörde gözlemlediğimiz çok önemli bir durum bulunuyor: Ne yazık ki birçok yeni şirket, bir projeyi hayata geçirdikten sonra, taahhütlerini yerine getirmediği için ikinci çalışmalarında daire satamıyor, güven kaybediyor. Eğer teknik şartnamede beyan edilmiş olduğu halde, olmayan ya da farklı bir uygulamayla gerçekleştirilmiş olan bir taahhüt varsa, bunun nedenini sorun. Bununla birlikte, en doğru referans, bu şirketten konut satın almış olan ya da kiracı olarak ikamet eren kişilerin yorumları olacaktır. Onlara ulaşabiliyorsanız, yorumlarını mutlaka almalısınız.

Diğer yandan, şirketin proje ile ilgili teknik şartnamesini de çok iyi okumanızı öneriyorum. Buna bağlı olarak sözleşme de dikkatli bir şekilde incelenmelidir. İnşaat şirketi, sözleşmede kendi lehine olan cezai şartları tüm olasılıklarla değerlendirmiş olabilir. Fakat sizin tüketici olarak inşaat şirketi karşısındaki haklarınız ve bu hakların korunması da en az onlar kadar önemlidir. Mümkünse, sözleşmeyi avukatınızla birlikte değerlendirin. Bir değer husus, vaziyet planı ve kat planlarıdır. Metrekare ölçülerine nelerin dahil olup, nelerin olmadığını, hangi ölçülerin brüt, hangilerinin net olduğunu sorgulamalısınız. Konutun cephe bilgisi de önemli bir detaydır. Maket üzerinde bu detayı fark etmemek olasıdır. Fakat yaşam başladıktan sonra, konutun baktığı cephe sizin için sürpriz olabilir

Bir konutun değerine binada bulunan daire sayısından cephe yalıtımına, inşaat malzemesinden yangın merdivenine kadar pek çok farklı unsur etki eder. Satın almalar sırasında konutun değerinin doğru hesaplanması adına tapu harcına esas matrahın ve değer artış kazancı gibi hesaplamaların sağlıklı yapılması gerekir ki bu süreçte uzmanlardan yardım almak faydalı olacaktır. Tapu harcı, açıklanan konut değeri üzerinden, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, alıcı ve satıcı tarafından yüzde 1,5 oranında ayrı ayrı talep edilir. Emlak komisyoncuları ise alım satımlarda konutun gerçek satış bedeli üzerinden hem alıcıdan hem de satıcıdan yüzde 2-3 arasında değişen bir komisyon alır.

Öncelikle eğer emlak ajansıyla çalışmayı tercihe diyorsanız güvenilir ve kurumsallaşmış ajansla çalıştığınıza emin olun. İlgilendiğiniz emlağa dair borçları kontrol edin. Önceden ödenmemiş vergi borcu olup olmadığını inceleyin. Zira önceki emlak vergilerinde ödenmemiş taksitler varsa, alıcı satıcı zincirinde durumdan siz de mesul tutulursunuz. Satın aldığınız evin emlak vergisini, alımı gerçekleştirdiğiniz yıl içinde ödemeye yükümlüsünüz. Satın almalarda dikkat etmeniz gereken bir diğer önemli konu da Çevre Temizlik Vergisi. Satın aldığınız evin Çevre Temizlik Vergisi hiç ödenmemişse siz sorumlu tutulursunuz. Bu nedenle tapu suretiyle beraber, bağlı olduğunuz belediyeye müracaat ederek beyanname vermeyi unutmayın. Satın alacağınız emlağın tapusunda herhangi bir kısıtlama olup olmadığını da mutlaka kontrol edin. Alacağınız konut üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlılık halleri olabilir. Konutun kısıtlılık halini ilgili tapu dairesinden öğrenebilirsiniz. Eğer müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle sözleşme yapıp sözleşmeye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri ekleyerek, gerekli miktarda tazminatları ilave etmenizde fayda olacaktır. Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikli kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız önemlidir.

Ekim 2007'de Resmi Gazete'de yayımlanan "Konut Finansmanı Kapsamındaki Kredilerin Yeniden Finansmanına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkındaki Yönetmelik" tüketicilere önemli avantajlar sunuyor. Mortgage kredisi kullananlar, konut finansman kuruluşuyla anlaşarak, kredinin faiz oranını, vadesini, faiz türünü, kredi kullanılan kuruluşu ve para birimini değiştirebilecek. Yönetmeliğe göre, yüzde 1,45 faizle kullanılan bir kredi, faiz oranı yüzde 1'e düştüğünde değiştirilebilecek. 5 yıl vadeli alınan kredi, anlaşma sağlanması halinde 8-10 yıla çıkarılabilecek. Yönetmelik aynı zamanda, aynı ev teminat gösterilerek birden fazla konut kredisi alınmışsa, bunların tek bir konut kredisinde birleştirilmesine de imkan sağlıyor. Öte yandan mortgage'la kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabiliyor. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olarak addediliyor. Evlerin imara uygun olması zorunluluğu aranıyor ki bu tüketicilerin yaşam kalitesini de artırıcı bir unsur.

Mortgage, konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasını öngören bir gayrimenkul finansman sistemi. Türkçeye "tutulu satış" olarak çevrildi.

Tutulu satış, genellikle taşınmaz malların satın almalarında kullanılıyor. Bu satışlarda, finansal şirketler verdikleri kredi tutarı geri ödenene dek, taşınmaz mala el koyabilme yetkisini ellerinde tutuyor. Ödeme tamamlandığında, "tutu" durumu ortadan kalkıyor.

Kredi olarak verilen miktar, kredi sahibinin geri ödeme kapasitesine ve satın almak istediği taşınmaz malın "Hemen Paraya Çevrilebilir Değeri"ne (HPÇD) bağlı. HPÇD genellikle malın değerinin yüzde 75'i ile yüzde 90'ı arasında belirleniyor. Borcun ödenememesi durumunda malın finansal şirket tarafından hemen satılabileceği tutara denk geliyor. Tutu yöntemiyle alınan mallar, borcun ödenememesi durumunda, krediyi sağlayan şirket tarafından genellikle ederinin biraz altında, beklemeden satılır.

Tutu yöntemiyle ödünç alınan tutarın geri ödenmesinde, genellikle o ülkedeki vergi yasalarına ve ödünç alanın alabileceği rizikolara bağlı olarak değişik parasal yapılar kullanılıyor. Örneğin borç faizlerinin vergiden düşülebildiği ülkelerde, geri ödemelerin sanki hepsi faiz ödemesiymiş gibi yapılandırılıyor. Ya da ödünç alınan tutarın değişik oranlardaki bölümü (ödünç alanın riziko seçimine göre) borsa fonlarına yatırılarak ödemeler oradan gelen gelirle yapılıyor.