Yeni ilçeler yatırımcıları harekete geçirdi

Mart 2008'de yürürlüğe giren yeni belediye yasası ile İstanbul'un ilçe düzeyindeki yapılanmasında önemli değişiklikler yaşandı. Bu yeni yapılanma kapsamında 32 ilçe belediyesi ve 41 ilk kademe belediyesi bulunan İstanbul'un ilk kademe belediyelerinden 37'si kaldırıldı. Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe ve Sultangazi ilçeleri oluşturuldu. Düzenleme kapsamında ayrıca ilk kademe belediyelerinden Çavuşbaşı Beykoz'a; Mimar Sinan, Tepecik, Kumburgaz, Celaliye-Kamiloba ve Muratbey Büyükçekmece'ye; Binkılıç, Çiftlikköy ve Karacaköy Çatalca'ya; Bahçeköy Sarıyer'e; Büyükçavuşlu, Çanta, Değirmenköy, Gümüşyaka, Ortaköy, Kavaklı ve Selimpaşa Silivri'ye; Ağva Şile'ye, Akfırat ve Orhanlı Tuzla'ya; Göktürk ise Eyüp'e bağlandı.

Yapılan bu düzenlemeler emlak piyasası açısından çok önemli anlamlar içeriyor. Zira bir bölgenin ilçe belediyesine dönüştürülmesi yalnızca yeni bir idari yapılanma getirmekle sınırlı kalmıyor. Yasalarla tanınan haklar, yatırım olanakları, kapsamlı altyapı hizmetleri vb avantajlar sağlanarak, bölgenin nüfus, yerleşim ve buna bağlı olarak gayrimenkul yatırım olanakları da yeniden şekilleniyor. Nitekim son düzenlemenin ardından yeni belediye yapılanmalarına dahil edilen bölgelerde gayrimenkul piyasasında önemli canlanmalar ve hareketlenmeler görülmeye başlandı.

İşte İstanbul'un haritasını yeniden şekillendiren yeni ilçelerin gayrimenkul yatırımı açısından gündeme getirdiği olanaklar...

Ataşehir

Ataşehir, Üsküdar, Kadıköy, Ümraniye ve Samandıra'ya bağlı bazı mahallelerin katılımıyla oluşturuldu. Bu düzenlemelerden önce de dev firmaların adeta şantiyeye çevirmiş olduğu Ataşehir'in belediye olduktan sonra yıldızı daha da parlamış durumda.

Bölgede devam eden konut, alışveriş ve ofis yatırımları belirli bir konut stoku oluştursa da yeni yapılanma nedeniyle uzun dönemde bölgenin yatırımları çekmeye devam edeceği düşünülüyor. Uzmanlar, bölgede oluşturulması planlanan finans merkezlerinin, çalışanlarının bölgede ikamet etmesiyle birlikte, kira fiyatlarının da artmasının beklendiğinin altını özellikle çiziyor. Halihazırda hastane ve eğitim kurumlarının bulunduğu, Ataşehir'de arsa fiyatlarının metrekaresi 3.000-5.000 dolar arasında değişiyor. Konut fiyatları ise 1+1 stüdyo dairelerde 180.000 YTL'den başlayıp, büyük ve lüks konutlarda1 milyon YTL'ye kadar çıkıyor.

Sancaktepe

Sancaktepe ilçesi Samandıra, Sarıgazi ve Yenidoğan semtlerinin birleştirilmesiyle oluşturuldu. Son birkaç yıl içinde hızlı bir değişim sürecine giren Sancaktepe'de birbiri ardına konut siteleri yükseliyor. Bu ilçeyi oluşturan bölgeler, İstanbul'daki diğer gayrimenkul yatırım bölgelerine göre farklı bir karakteristik sergiliyor. Zira İstanbul'da yeni yapılanan diğer bölgelerde konutlar genellikle orta, üst ya da en üst gruplarından birine hitap ederken, Sarıgazi, Samandıra ve Yenidoğan bölgesi ise her gelir grubundan alıcıya hitap edecek konutların yapıldığı bir bölge olarak dikkat çekiyor. Özellikle Samandıra, Askeri bölgeleri sayesinde korunan orman alanları nedeniyle tercih ediliyor. Bölgedeki sitelerin daire fiyatları ortalama 100.000 YTL ile 600.000 YTL arasında değişiyor. Villa sitelerinde ise fiyatlar 2 milyon YTL'ye kadar ulaşıyor.

Çekmeköy

Ömerli, Alemdağ ve Taşdelen ilk kademe belediyelerinin birleştirilmesiyle oluşturulan Çekmeköy, 1999'dan bu yana sağlam zemini sayesinde tercih edilen bir bölge. Bölge, özellikle orta ve orta üstü sınıfa yönelik konut yapılaşmasının odağı olmuş durumda. Ormanlık yapısı, zemin dışında bölgeyi cazip kılan bir diğer önemli faktör. Gayrimenkul yatırım uzmanları, ilerleyen yıllarda Şile otobanının tamamlanması, metro, hafif metro gibi raylı sistemlerin bölgeyi kapsaması, 3'üncü Boğaziçi Köprüsü'nün Taşdelen-Alemdağ bölgesinden geçirilmesinin planlanması ve bölgede bir vakıf üniversitenin kurulmasının, Çekmeköy'ün değerini kat be kat artıracağını ifade ediyor.

Artık iyice azalan ve sınırlı miktarda bulunan arazinin olanakları nedeniyle arsa fiyatlarının çok yükseldiği Çekmeköy'de konut fiyatları da sürekli yükseliyor. Bölgede daireler ortalama olarak metrekaresi 1.500 dolardan, villalar ise metrekaresi 3.000-4.000 dolar civarında satışa sunuluyor.

Başakşehir

Küçükçekmece, Esenler ve Bahçeşehir'deki bazı mahallelerin katılımıyla kurulan Bahçeşehir'de emlak piyasasının canlanacağı düşünülüyor. Bahçeşehir'in en önemli özelliklerinden birisi altyapı, imar ve yol sorunu bulunmaması. Mahmutbey'den otoyola bağlantı çıkışının da yapılmasıyla ulaşımın iyice rahatlatılması planlanıyor. Alışveriş merkezi ve okullar, bölgenin yaşam kalitesini bütünlüyor ve eksik olan hastane ihtiyacının da giderilmesi bekleniyor. Özel firmaların çok fazla yer almadığı Başakşehir'de konutların metrekare fiyatı 1.000 ile 1.500 YTL arasında değişiyor. Ağırlıklı olarak KIPTAŞ ve TOKI konutlarının yer aldığı bölgede yer alan nitelikli konut projelerinde ise konut fiyatları 500.000 YTL'nin üzerine çıkabiliyor.

Arnavutköy

Arnavutköy ilçesi, Boğazköy, Bolluca, Durusu, Hadımköy, Haraççı ve Taşoluk ilk kademe belediyelerinin kaldırılmasıyla oluşturuldu. Birkaç yıl önce çift yönlü yolun yapılmasıyla emlak piyasası hareketlenen Arnavutköy'de, o tarihlerde 15.000 YTL'ye satılan bir arsa bugün 60.000 YTL'den satılıyor. Arnavutköy'ün ilçe olmasının hemen ardından, yakın belde ve köylerde bile arsa talebinde ciddi bir talep patlaması yaşanıyor. Uzmanlar, imar çalışmalarının yapılması planlanan Arnavutköy'ün, arsa bulunabilirliği ve fiyatlarının düşük olması nedeniyle yatırım için büyük bir fırsat yarattığına işaret ederek, ilçenin gayrimenkul piyasasında büyük bir ivme kazanacağını ifade ediyorlar.

Beylikdüzü

Istanbul'un batıya doğru gelişme noktasında bulunan, Gürpınar ve Yakuplu ilk kademe belediyeleri ile Gürpınar ve Yakuplu'ya bağlı mahallelerin birleştirilmesiyle oluşturulan Beylikdüzü, altyapılı ve ucuz arsasıyla yatırımcının dikkatini çekerek büyük bir konut merkezi haline gelmiş durumda.

Beylikdüzü'nü yatırım açısından en önemli kılan özelliklerinden biri de İstanbul'un gelecek vaat eden bölgeleri olan Silivri, Çatalca ve Çorlu bölgelerine yakınlığı. Bölgenin TEM ve E-5'e yakınlığı, 3'üncü Boğaziçi Köprüsü'nün de bu bölgeden geçeceğine yönelik beklentiler, emlak piyasasının canlanacağına yönelik düşünceleri besleyen diğer faktörler. Beylikdüzü'nde konutun büyüklüğüne ya da lüks olmasına bağlı olarak 70.000 YTL'den 500.000 YTL'ye kadar değişen fiyatlarda konut almak mümkün.

Sultangazi

Sultangazi ilçesi, Gaziosmanpaşa, Eyüp, Yayla ve Esenler'den bazı mahallelerin birleştirilmesiyle oluşturuldu. Uzmanlar, bölgede ilk etapta arsaların değerlendiğine dikkat çekerek, bunun ardından ciddi gayrimenkul yatırımlarının geleceğini ifade ediyorlar. Sultangazi, Sultançiftliği-Edirnekapı arasındaki metronun da devreye girmesiyle ulaşım sorununu büyük ölçüde çözen bölgede, ara sokaklarda 150 metrekarelik bir arsa 200.000 YTL'den satılırken, ana caddelerde 300 metrekarelik arsalar 1 milyar YTL'ye kadar alıcı bulabiliyor. Sultangazi'de yeni dubleks konutlar 170.000-180.000 YTL'den satılırken, daire fiyatları ise 150.000 YTL civarında seyrediyor. Yatırım uzmanları, bölgede çok uygun olduğuna işaret ederek, yatırımcıların bu fırsattan faydalanmasını öneriyor.

Esenyurt

Kıraç, Yakuplu, Avcılar ve Bahçeşehir'e bağlı mahallelerin katılımıyla kurulan Esenyurt'un nüfusu 335. 316 oldu. Büyük yatırımcının dikkatini çekmeyi başaran bölgede Akkoza gibi çok büyük ölçekli konut ve alışveriş merkezi projeleri yapılıyor. İlçe olmasının ardından küçük ölçekli ticaret hayatında canlanma beklenen Esenyurt'ta, fast food restoranlar ve bankalar gibi yeni yatırımlara ihtiyaç olacak.

Bölgede halen metrekaresi 700 ile 1000 dolar arasında arsa bulunuyor. Esenyurt orta ve uzun vadede gayrimenkul yatırımcıları için çok cazip görünüyor ve yeni yatırımların da bölgede devam edeceği tahmin ediliyor.

Fatih

Fatih ilçesi, Eminönü'nün katılmasıyla birlikte yeni bir çehre kazanmaya aday olarak görülüyor. Otel ve ticari faaliyetlerin yoğun olarak yapıldığı bölgede en önemli sorun olarak park yeri ve nitelikli yeşil alan eksikliği öne çıkıyor. Ayrıca bölgede arsa alanlarının neredeyse hiç olmaması, bölgenin şekillenmesinde daha çok kentsel yenileme projelerini önemli hale getiriyor. Bunun yanında turizm potansiyeli de düşünülerek mevcut binaların butik otellere ve restorana dönüştürülmesiyle ve çevre düzenlemelerinin buna yönelik yapılması gayrimenkul fiyatlarını önemli ölçüde artırabilir. Bölgede bu gelişmelerin yaşanmasıyla birlikte metrekaresi 1000-1500 YTL olan konut fiyatları ile 3.000-10.000 YTL olan arsa fiyatlarının da (orta-uzun vadede) yükselmesi bekleniyor.