Konut pazarının 6 yeni kuralı

Böyle bir ortamda hem proje sahiplerinin hem de satın alıcıların daha dikkatli olması gerekiyor. Başarının yolu, yeni dönemi algılamak ve ona uymaktan geçiyor... "Peki, ne yapmalıyız" diyenlere ise benim 6 önerim var. Ben bunları "Konut yeni normali" olarak değerlendiriyorum.

1. İnşaatta "endüstriyel markalar" dönemi

İçinde bulunduğumuz dönemde inşaat şirketleri de "marka" konusuna odaklanmalılar. Burada marka derken, önce "endüstriyel marka" yaratmayı, ardından da "proje bazında" markaya odaklanmayı kast ediyorum. İnanılmaz sayıda konut projesi üretiliyor. Tüketicinin kafasında önce "şirket" markası önemli. Konut alacaklar, projeye tabii ki önem veriyor ama ondan önce konutu kimin yaptığına, arkasında durup durmadığına ve geçmiş performansına da bakıyor.

"B2B Marka Yönetimi" adlı kitabın yazarları Philip Kotler ve Waldemar Pfoertsch, "endüstriyel marka" yaratmanın, şirketin piyasa değerine, müşteri sadakatine ve daha fazla fiyat koymasına katkıda bulunduğuna dikkat çekiyorlar.

Konut almak için arayış yaptığım dönemde hep buna dikkat ettim. "Bu şirketi hiç duymamıştım, daha önce ne yapmıştı acaba?" Artık rekabet artıyor, daha da keskinleşecek. Şirketlerin bunu fazlaca önem vermeleri gerekiyor.

2. Şirket ve proje yağmuru duracak

Bunu çok yakından algılamak mümkün. Bir zamanlar elinde arsası olan bütün grup ve girişimciler "inşaatçı" oldular. Bunun sonucunda da Türkiye'de konut ve inşaat alanındaki oyuncu sayısı arttı. 2000 yılında 1.500 civarında olan şirket sayısı, 2007 sonunda 18.000'e yaklaştı. Bunların Türkiye çapında ürettiği proje sayısı (Kamu, endüstriyel projeler dahil) ise 25.0007e yaklaştı.

2005-2007 arasında üretilen konutların satışında çok büyük sorunlar çıkmadı. Sadece 2007 yılının 2'inci yarısında bir durgunluk oldu. Geri kalan dönemde neredeyse her üretilen proje satıldı. Şimdi "seçici" döneme giriyoruz. Çünkü bir grup alıcı, bu ihtiyacını giderdi. Sırada "konutu olmayan" grup ile "yatırımcı grup" var. Bunları iyi seçip, ona göre yatırım yapan inşaatçılar, bu işten karlı çıkacaklar. Ama proje sayısının eskisi kadar hızlı olmayacağını da unutmamak gerekiyor.

3. Durgunluk var ama geçici

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TUİK) en son verileri, konut üretimindeki durgunluğun devam ettiğini gösteriyor. 2006 yılının ikinci yarısında başlayan durgunluk 2000 boyunca da etkisini gösterdi. Buna göre, 2007 yılının son çeyreğinde yapımına yeni başlanan konut sayısı, önceki yılın aynı dönemine göre sadece yüzde 0,2 artış gösterdi. 2007 yılının tamamında ise yüzde 3,1'lik düşüş yaşandı. Bunun sonucunda ruhsatı alınan daire sayısı 2006'daki 600 bin 387 düzeyinden, 2007'de 581 bin 696'ya geriledi.

Ancak, 2005 yılından sonra hızlı yükselen sektörün bir durgunluğa girmesi normal... Üstelik dünyada kredi krizinin yaşandığın bir dönemde bu trendi olağan karşılamak gerekiyor. Ancak, bazı konut projelerine yönelik ilginin devam ettiğini de görüyoruz. Hatta para piyasalarında sakinleşmeyle birlikte konut işinin canlanmaya başlaması da gelecek açısından umut veriyor.

4. Bankalar konut için umutlu

Türkiye'deki konut kredisi bakiyesi 2007 yılında 30 milyar YTL'ye yaklaştı. Banka yöneticileri ile yıl başında yaptığım görüşmelerde yüzde 10 büyüme beklentisi vardı. Hatta Ocak ve Şubat aylarında bankalar cephesinde işler yolunda gitti. Bir büyük bankanın CEO'su, "İlk 2 ayda konut kredisinde hedefimizi aştık" değerlendirmesini yapmıştı. Ancak, Mart ve Nisan ayında konut kredilerinde işler biraz yavaşladı.

Konut kredilerinin yeniden canlanması için dünyadaki dalganın biraz daha dinmesi, faizler konusunda olumlu havanın oluşması bekleniyor. Bunun da ancak yılın ikinci yarısında mümkün olabileceğini düşünüyorum. Bankacılar da bu konuda aynı görüşte... Çünkü konut açığının çok büyük olduğuna inanıyorlar.

5. Döviz mi, YTL mi?

Konut alanın önündeki en önemli soru budur... Tabii kredi kullananlar için böyle bir soru var. Ben kendi deneyimimden de yola çıkarak bir değerlendirme yapmak istiyorum. Biz satın aldığımızda 1 YTL, 1,5 dolar idi. YTL'nin değer kazanacağını düşünerek dolar bazlı kredi kullandım. Tahminim doğru çıktı, ortalama 1.20 civarından geri ödeme yaptım. YTL kazanan birisi için iyi bir olanak.

Ancak, birkaç ay önce, henüz döviz yükselmemişken bir arkadaşım benim yolumdan gitmek istedi. O tarihte ise 1 dolar, 1.17 YTL idi. Yaptığının yanlış olduğunu belirtip, YTL'ye dönmesine önerdim. Geçen gün karşılaştığımızda haklı olduğumu belirtip, teşekkür etti.

Kredi konusundaki bir başka ve en önemli gerçek ise gelirinizdir. Eğer dövizin yönü konusunda güçlü bir yön yoksa, gelirinize göre borçlanmanız gerekir. YTL kazanan birinin yüklü miktarda Dolar kredisi kullanması ciddi risk oluşturabilir.

6. Zamanlama önemli

Şimdiki evimizi 2004 yılının sonunda aldık. Biz satın almaya karar verdiğimizde konut piyasası bir hayli durgundu. Faizler yüksek idi, bu kadar da çok fazla ortada proje yoktu. Konut için kredi alma planımızı paylaştığımızda, çok sayıda uyarı aldığımı hatırlıyorum. "Böyle bir ortamda ev alınmaz, kredilerin düşmesini bekle" benzeri değerlendirmeleri hatırlıyorum.

Ancak, bizim ihtiyacımız vardı ve ekonominin yönünün yukarı olduğunu düşünüp satın aldık. Biz aldıktan sonra da konut fiyatları inanılmaz bir hızla yükselmeye başladı. Dolayısıyla, şuna dikkat çekmek istiyorum; ihtiyacınız varsa, bazen ekonominin zor zamanları iyi alım ve pazarlık fırsatları yaratabilir. İşler çok iyiyse, fiyatlar yüksektir, pazarlık şansınız ise sınırlıdır. Biz bu gerçeği, aynı sitede, evimizi biraz daha büyük daire ile değiştirirken yaşadık.

M. Rauf Ateş
Capital, Ekonomist, PCNET
Yayın Direktörü